Un prêt immobilier dure un certain nombre d’années. Négocier au mieux son taux est important car sur la durée, cela représente des sommes non négligeables qui s’expriment souvent en dizaines de milliers d’euros économisés ou perdus. Bien sûr en fonction de votre situation financière, patrimoniale et professionnelle, votre position de négociation est plus ou moins confortable. Mais partant du principe qu’il ne faut rien lâcher en face de votre banquier, voici les règles importantes à prendre en compte pour négocier au mieux vos intérêts. N’oubliez pas qu’une négociation n’est ni plus ni moins qu’un rapport de force !

Les frais de dossier de prêt immobilier

Il y a de moins en moins de banques qui facturent des frais de dossiers, concurrence avec les banquiers d’internet oblige. Cependant certaines réclament encore ce genre de frais sous prétexte que le conseiller a travaillé pour monter votre dossier de prêt. Comme dit l’adage “qui ne tente rien n’a rien”. Demandez la suppression de ces frais, ou au moins une remise substantielle. Généralement ces frais de dossier s’élèvent à 1000 euros, mais sont fonction du montant d’emprunt. Sur simple demande vous pouvez obtenir au moins 50%, et si vous avez des arguments de poids pour bénéficier du prêt, celui-ci ira jusqu’à les annuler.

La garantie financière du prêt immobilier

Un banquier est par définition très frileux face au risque financier. Il se couvre avec une garantie qui lui assure de récupérer la somme qu’il vous prête en cas de défaut de paiement de votre part. Il existe 3 sortes de garanties : l’hypothèque classique, le PPD (Privilège de Prêteur de Denier), la caution. Grâce à cette garantie la banque aura le droit de vendre le bien immobilier pour se rembourser. Elle ne cherchera pas forcément à faire un profit. Ce qui sous-entend que même si par exemple elle doit récupérer 10.000 euros et que la valeur du bien est de 100.000 euros, elle le mettra aux enchères à 10.000 euros seulement. Et si la vente est supérieure à ce montant que vous lui devez, vous serez alors crédité de la différence.

L’hypothèque

C’est la garantie la plus onéreuse qui couvre parfaitement bien le banquier.

Le PPD

C’est une garantie similaire à celle de l’hypothèque. La grande différence réside dans l’exonération de la publicité foncière. De ce fait le PPD coûte moins cher.

La caution

Il s’agit d’un organisme indépendant qui se porte caution pour l’emprunteur. Cette garantie coûte bien moins cher que les 2 précédentes et le jour où vous remboursez par anticipation, non seulement vous ne payez pas de frais de levée, mais en plus l’organisme vus rembourse une partie au prorata temporis.

L’inconvénient majeur de ces 2 1ères garanties bancaires est la présence de frais à la souscription, mais également à la levée, si et seulement si vous remboursez le restant dû de votre prêt avant son terme. Mais pour bénéficier de la caution, vous imaginez bien qu’il faut présenter un dossier irréprochable.

Les indemnités de remboursement anticipé du prêt immobilier

Là encore, des frais s’appliquent si vous procédez à un remboursement anticipé, même partiel. On appelle ça les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) Généralement de 3%, il est facilement possible de les négocier à 1%, si et seulement si il s’agit d’un remboursement total qui plus est. Il arrive que certaines banques appliquent l’équivalent de 6 mois d’intérêt, au lieu d’un pourcentage.

La négociation de l’assurance du prêt immobilier

Cette fois-ci il s’agit d’une garantie en faveur de l’emprunteur puisque l’assurance de prêt immobilier est un contrat qui stipule le paiement des échéances du crédit selon certains cas définis au préalable. Il y a maintenant quelques années, l’Etat a rendu possible à l’emprunteur de souscrire une assurance de prêt immobilier dans un établissement autre que celui qui octroie le crédit pour l’achat du bien. C’est un gros avantage pour négocier auprès du banquier et demander une baisse du taux de prêt ou des points précédemment soulevés, en échange d’une souscription au sein de son établissement pour la partie assurance du prêt. Et il est bien sûr possible de négocier son coût. Car il faut savoir que la somme ne change pas dans le temps au fur et à mesure que les années de remboursement s’accumulent.

L’apport du prêt immobilier

Voilà un point crucial à négocier avec votre banquier. Aujourd’hui les taux de prêt immobilier sont très bas. Même si les livrets et autres placements sécurisés sont très peu rentables actuellement, il faut quand même savoir qu’il est plus intéressant de déposer le minimum d’apport et de faire fructifier votre argent en parallèle. S’il s’agit d’une somme relativement conséquente, supérieure à 20.000 euros, il est facile de gagner plus que ce que ne vous coûte le prêt sur cette même somme. Du coup la différence est pour vous !

En revanche, si votre dossier est tendu, plus il y a d’apport mieux c’est pour le banquier qui voit là une garantie d’être remboursé en cas de paiement défaillant.

Négocier par un intermédiaire : le courtier immobilier

Une alternative de plus en plus fréquente consiste à faire appel aux services d’un courtier immobilier. La profession présente l’avantage d’être géolocalisée en petites structures implantées dans diverses villes, en France et dans les DOM TOM. On pense notamment à www.courtierimmobilier.re qui dispose de plusieurs agences dans les îles françaises et sur le métropole. L’avantage est que vous allez non seulement gagner un temps considérable dans vos prises de rendez-vous, de présentation de votre dossier, et de vos négociations avec chaque établissement puisque c’est la société de courtage immobilier qui s’en charge à votre place, et qui, il faut bien le dire le fait mieux que vous puisque c’est son métier. Pour un coût ou transparent, ou modique, les bénéfices financiers que vous pouvez en retirer ne valent pas  le coup de s’en priver !

Ce sont donc les points les plus importants à négocier lors de votre souscription de prêt immobilier. Tous ces postes de dépenses cumulés représentent à la fin d’un crédit une somme conséquente qu’il est impératif de bien négocier dès le départ, car une fois l’échéancier de remboursement en place, cela deviendra compliqué voire impossible de le modifier. Et si vous ne savez pas comment procéder faites appel sans complexe à un courtier immobilier dont c’est le métier !